Quais são as obrigações do síndico do condomínio?

Entenda quais são as obrigações do síndico de condomínios e o que a lei diz sobre o trabalho deste gestor, seja ele profissional ou morador.

 

Todo espaço de uso coletivo precisa de uma pessoa responsável que o represente e administre processos, além de responder pelo pleno funcionamento em diversos aspectos.

É o caso dos condomínios, onde há espaços de uso coletivo para os moradores, mas também espaços fundamentais para o bem viver, como elevadores, corredores e portaria.

Entretanto, ainda existe muita dúvida sobre as obrigações do síndico permeando os moradores e também os eleitos para a função.

Seja contratado ou morador, o síndico tem o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção coletiva e o regimento interno do condomínio.

Representando os moradores tanto em juízo quanto fora dele, o síndico atua como um porta-voz dos condôminos.

Desta forma, ele pode responder judicialmente sobre os processos que recaem sobre o empreendimento.

Vejamos, a seguir, como funciona o trabalho de um síndico de condomínio.

 

Quais as obrigações do síndico segundo a lei?

A legislação que estabelece as obrigações do síndico na gestão de condomínios é o Código Civil.

O Art. 1348 diz que compete a este profissional:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia sobre a existência de ações judiciais ou administrativas, que sejam de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – dedicar-se à conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos;

VI – elaborar o orçamento de receitas e despesas anualmente;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, assim como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, uma vez ao ano e quando exigidas;

IX – realizar o seguro do condomínio.

 

E se o síndico deixar de cumprir com suas funções, o que acontece?

Além de estabelecer as obrigações do síndico, o Código Civil também determina penalidades para quem está na função e não a cumpre de forma adequada, prejudicando condôminos e terceiros.

Uma das principais atribuições do síndico é justamente a sua responsabilidade civil e criminal.

Veja o que significa cada uma delas e quais sanções podem ser aplicadas em cada caso.

Responsabilidade criminal

Quando as obrigações do síndico não são cumpridas e o levam não apenas a uma negligência, mas a práticas que podem ser entendidas como criminosas ou contraventoras, recorre-se à responsabilidade criminal.

Os crimes contra a honra são exemplos deste tipo de responsabilidade. Entre eles, podemos citar:

  • Injúria, calúnia ou difamação;
  • Apropriação indébita de receitas do condomínio;
  • Apropriação indébita de verbas previdenciárias de colaboradores.

Quanto às penalidades, O Código Civil prevê conforme cada caso:

  • Crimes contra a honra: de um mês a dois anos de reclusão e pagamento de multa;
  • Apropriação indébita de fundos do condomínio: de um a quatro anos de reclusão, podendo ser aumentada em um terço, além de pagamento de multa;
  • Apropriação indébita de direitos dos funcionários: de dois a cinco anos de reclusão e pagamento de multa.

Responsabilidade civil

Diz respeito à responsabilidade civil toda e qualquer obrigação do síndico que não for cumprida de forma adequada, trazendo danos a condôminos e terceiros.

Neste caso, podem ocorrer diversas situações. Separamos algumas das mais comuns e frequentes abaixo:

  • Prestação de contas: Uma das principais atribuições do síndico é a prestação de contas do condomínio. Caso seja constatada diferença entre os valores arrecadados e os justificados com comprovantes, o síndico pode ser acionado juridicamente;
  • Negligência de cobrança: Manter as contas em dia também é dever do síndico. Caso haja negligência na cobrança de moradores inadimplentes e outros condôminos sejam lesados por isso, o síndico pode ser solicitado a reparar os danos financeiros (repor os valores negligenciados);
  • Danos morais: O fato de um morador estar inadimplente não dá o direito ao síndico de ser desrespeitoso, agressivo ou abusivo. Danos morais em função da exposição de condôminos inadimplentes, dependendo do modo de exposição, podem resultar em processo judicial para o síndico;
  • Leis trabalhistas: O profissional pode ser responsabilizado civilmente se ficar comprovada em juízo a má conduta em relação às leis trabalhistas;
  • Falta de manutenção: Entre as obrigações do síndico está o zelo pelas áreas comuns e maquinários. No caso de qualquer incidente devido falta de manutenção, pode ser feita uma acusação judicial;
  • Obras não autorizadas: Se houver obras não autorizadas por moradores, ou se um funcionário se acidentar durante o trabalho nestas obras, também pode ser movida uma ação contra o síndico;

As sanções podem variar conforme a gravidade da ação e os prejuízos causados em qualquer um dos casos acima.

 

E quando há uma administradora de condomínios junto ao síndico?

Como você viu até aqui, são várias as obrigações do síndico, assim como as penalidades que podem ser aplicadas. Mas há um cenário que ainda não exploramos. 

Existem dois tipos de síndico: o síndico morador, que foi abordado até agora, e o síndico profissional, que trabalha apoiado por uma empresa administradora de condomínios.

As administradoras de condomínios atuam como um suporte para o síndico, tanto na administração de processos, quanto em outras áreas, como contabilidade, financeiro, gestão de pessoas, jurídico e assuntos burocráticos.

Assim, o síndico passa a ter um papel mais operacional do que administrativo, recebendo suporte da administradora.

Nestes casos, o síndico ainda pode e deve ser cobrado por sua postura, mas a administradora também pode receber esta cobrança, já que o síndico é de sua responsabilidade.

Antes de se mudar para um condomínio, procure saber se o síndico é morador ou profissional.

Dependendo do regime de trabalho deste gestor, a forma de administrar o empreendimento pode mudar, bem como a forma de fiscalizar o seu trabalho e cobrar a sua postura.

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